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Profits retirés par les lotisseurs : dans quelle catégorie les imposer ?

Civil - Fiscalité des particuliers
17/01/2020
Dans un arrêt rendu le 17 décembre 2019, la cour administrative d’appel de Lyon rappelle que les profits retirés d’opérations de lotissement sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dès lors que les terrains ont été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots.
 
En vertu du 3° du I l’article 35 du Code général des impôts, présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cette effet.
 
En 2007, un couple fait l’acquisition d’une parcelle de terrain. Il obtient l’autorisation de le lotir. Entre 2008 et 2013, ces contribuables procèdent à la vente de 9 lots.

Alors qu’ils soumettent ces opérations à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, ces contribuables font l’objet d’une vérification de comptabilité. Au terme de celle-ci, le fisc taxe dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les profits réalisés et soumet les opérations correspondantes à la taxe sur la valeur ajoutée. Ainsi, les contribuables se trouvent assujettis à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre des années 2012 et 2013 et se voient réclamer des droits de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période correspondante.

Les requérants contestent. Le tribunal administratif de Dijon ayant rejeté leur demande, ils relèvent appel de cette décision.
Rappelons que la doctrine fiscale indique que : « Seuls sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou passibles de l'impôt sur les sociétés, le cas échéant, les profits retirés d'opérations de lotissement lorsque les terrains ont été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots ». Le critère de l’intention spéculative est donc crucial. En l’absence d’une telle intention, les gains réalisés sont imposés selon le régime plus-values immobilières.

À l’instar du fisc, la cour administrative d’appel de Lyon estime que les contribuables se sont comportés en lotisseurs et qu’ainsi les profits réalisés doivent être imposés dans la catégorie des BIC. Pour ce faire, elle se fonde notamment sur les éléments suivants : la superficie importante du terrain, le prix élevé d’acquisition, le fait que les contribuables avaient subordonné l’acquisition des terrains à l’obtention d’une autorisation de lotir permettant la construction de maisons d'habitation dans le compromis de vente.
 
Remarque : solution sans surprise.
Source : Actualités du droit